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전세사기를 당했어요(3)

전세사기를 당했어요(4)

73억에 낙찰이 되었단 의미는 

건물 20억 담보대출을 빼고 나서도 꽤 많은 사람들이 받을수 있다는 말이기도 합니다.

물론 이건 90가구 대부분이 6000정도에서 전세를 받았기 때문에 어림짐작 했던것이고 

채권자가 세입자보다 순위가 높은경우가 또 생길수 있고 국세도 있을수 있기 때문에 꼭 그런건 아닙니다. 

문제는 제가 배당 순위가 매우 낮다는 것이었습니다.

약 100명의 배당자 중 저는 70위였습니다.

나중에 알고보니 2011년부터 꾸준히 살고있던 세입자들이 생각보다 많았습니다. 

2018년에 들어온 저는 당연히 후순위였겠죠.

4000부터 7000~1억2천까지 세입자가 다양해서 대량 6500 정도를 20억정도를 빼고 53억으로 나누면

81명정도가 받을수 있습니다. 

이건 이상적인 부분이라 만약 다른 채무자가 선순위에 보증금이 높으면 액수만큼 까일수 있겠죠.

낙찰금액 정보만으로는 제가 배당을 받을수 있을지 못받을지 한치앞도 모르는 상황이었습니다.

심지어 왜인지 건물외 대지 등기에도 20억이 담보로 잡혀있었습니다. 

이건 나중에 안 사실인데 담보를 잡을때 은행이 대출 상환 실패시 안전을 위해서 

대지와 건물에 동시에 담보를 걸어서 20억을 준거였습니다.

이걸 오해해서 받아야할 돈이 40억인줄 알았습니다. 

진짜로 그랬을 경우 뭐 당연히 저는 못받게 되는거고요.

배당받았다는 소식을 듣고 와이프랑 집에서 시나리오를 써봤을때 저런 부분을 착각하여 

배당금을 못받게 된다는 결론에 다다르고 한숨을 한동안 쉬었습니다. 

왜냐면 집주인은 이미 파산상태고 이건물 아니면 더 받을 곳도 없었습니다.

배당표가 오기전 배당에 대한 공판이 열린다는 등기가 하나더 옵니다. 

배당표는 상황에 따라 다르지만 공판이 열리기 일주인 전부터 일처리가 늦어지면 3일전에 나오기도 한다고 합니다.

하지만… 이건 실제 법원에 가야 받을수 있는걸로 알고있는데요..

이미 배당에 대한 등기를 처리하다보니 연차를 많이써서 배당표 확인하려고 연차를 한번더 가기도 힘든상황 이었는데

다행히도 다른 세입자분이 얻어와서 저희도 배당표를 한 일주일전에 열어볼수 있었습니다.

배당표를 보고 눈을 의심했습니다. 

저희가 결론적으로 떼인 돈을 모두 받을수 있게 되었습니다. 

이게 어떻게 돌아가냐면 1순위로 최우선 소액임차인 몇명이 일부를 받고

담보를 빌려준 은행이 2순위로 받아갑니다. 

그런데 채권이 어떻게 된건지 줄어들었습니다. 은행이 요구할수 있는 부분은 18억 정도가 되었더군요.

아마도 보험으로 일부를 떼우지 않았나 싶은데요.. 자세한 부분은 모르겠습니다. 

원래 등기상엔 20억이라고 나와있었으니 뭔가 있었겠죠.

최우선 소액임차인은 담보대출이 들어갈 당시의 기준을 따른다고 합니다. 

지금은 7500도 소액 임차인 이지만 2011년 당시는 6000이하만 최우선 소액임차인입니다.

그사람들은 다받는게 아니라 우선은 최우선 변제금 3500만원 정도를 먼저 받습니다.

그리고 최우선은 아니지만 3순위로 소액으로 분류되는 저같은 사람이 받아가기 시작합니다.

저희도 3500씩 먼저 받아갑니다.

그런데 그렇게 다 돌리고 돈이 남았습니다. 

애초에 낙찰가가 생각보다 커졌고 은행이 요구해야 할 돈이 줄었습니다.

그래서 이제 배당순서대로 한번씩 더 돌아갑니다. 남은돈이 소진될때 까지요.

70번째인 제가 받으니까 대략 4억정도가 남게되었고(정말 간당간당 했죠)

뒤로 7명 정도가 다 받고 나머지 뒤 사람들은 일부만 받게 되었습니다.

그분들은 조금 아쉽게 되었는데… 원래는 이게 보통입니다..

저는 진짜 운이 좋았던 케이스 입니다.

보통은 아파트 전세를 하게되면 아파트 가격이 계속 오를거 같지만 요즘같은 상황에서

제값을 다주고 경매를 하는 경우는 드뭅니다.

경매란게 숨어있는 권리 문제가 있을수 있기 때문에 단순 부동산 거래하고는 달라서

제값주고 사가는 사람은 거의 없다고 보시면 됩니다.

그때 담보대출이 걸려있다면 세입자가 받을수 있는 돈은 사실상 거의 없거나

비극적인 상황에서는 아예 못받을수도 있습니다. 

만약 아파트 전세라고 생각하면 5억짜리 아파트가 있다고 칩시다 

그런데 2억 담보를 받고 3억에 전세를 들어갔다고 칩시다

그럼 그사람은 소액임차인도 아닙니다. 그래서 일부 변재도 못받고요

그리고 아파트를 살때 들어간 담보가 우선순위죠

그런데 집을 경매로 매각하면 반토막도 기본입니다. 

운좋아봐야 3억정도에 낙찰돼서 1억안되는 돈을 받아가거나 

정말 상황 안좋으면 2억정도에 낙찰돼서 은행만 가져가는 상황도 꽤 많죠..

그래서 전세로 들어갈땐 최소한의 안전장치로 대출이 껴있지 않은곳으로 가야합니다.

사실 그런상황일지라도 갭투기로 물려있음 받기 힘들지만 

적어도 경매로 넘어갔을때 내가 받을 확률이 높아지는건 맞으니까요.

그리고 제가 한가지 잘못안 사실이 저는 임차권 등기는 경매랑 끝나도

등기에 남아있는 권리로 알고있었습니다.

하지만 경매가 시작되면 담보대출권자의 권리가 배당으로 소멸되는 순간 그 건물의

세입자들은 임차인으로써의 권리가 소멸됩니다.

사실 그러기 위해서 명도확인서(집을 제대로 낙찰자에게 인계해줬다는 증서)를 받고

그게 있어야 배당을 받을수 있는 권리가 보장되거든요.

저는 사실 임차권등기가 계속 남아있는줄 알고 

요번에 못챙기면 낙찰자랑 얘기해보자 라는 생각을 했는데 크나큰 착각이었죠.

임차권 등기도 첫 채무자를 기준으로 그것이 해소되면 그 밑의 권리는 모두 파기되더군요.

이래서 참 법이란건 어렵습니다.

결국 배당프로세스가 진행되고 완료되면 세입자들은 나가야 하는 것입니다. 

배당안받고 그냥 점거하다가 낙찰자한테 이사비조로 받고 나가는 세입자들은 있다고 하는데... 

제경우는 사실 의미가 없었죠.

그럼 다음글에서 봐요~

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